İmar Durumu Nasıl Okunur?

15/30 imar ne demek?

İlanlarda görülen 15/30 ifadesi iki oranın kısaltmasıdır: TAKS 0,15 ve KAKS 0,30. Türkçesi şu: arsanızın en fazla yüzde 15'ine bina oturtabilirsiniz; toplam kapalı alanınız ise arsa büyüklüğünün yüzde 30'unu geçemez. İlan metinlerinde "15/30 imarlı" diye geçen ifade, bu iki sınırın kısa yazımıdır.

Seyrantepe ve Yeşiltepe konut adalarında yaygın desen 15/30'dur; kimi adalarda 20/30 görülür. İki oranın sahada ne anlama geldiğini aşağıda sayısal örnekle gösteriyoruz.

TAKS ve KAKS nasıl hesaplanır?

TAKS (Taban Alanı Kat Sayısı), binanın zemine oturan izdüşümünün arsa alanına oranıdır. KAKS — halk arasında emsal — tüm katların toplam inşaat alanının arsa alanına oranıdır. Hesap iki çarpmadan ibaret:

• Taban alanı = arsa büyüklüğü × TAKS
• Toplam inşaat alanı = arsa büyüklüğü × KAKS

Bir ayrıntı hesabı değiştirir: balkon, gömülü bodrum, müştemilat gibi alanların emsale dahil olup olmadığı plan notlarına göre belirlenir. Kaba hesap yukarıdaki formülle yapılır; kesin hesap, parselin imar durumu belgesi ve plan notlarıyla çıkar.

600 m² arsaya kaç metrekare ev yapılır?

15/30 imarlı 600 m² arsada cevap net: 90 m² taban, toplamda 180 m² kapalı alan. Pratik karşılığı zemin + 1 kat, 3-4 yatak odalı, geniş teraslı bir müstakil villadır; bahçe, havuz ve otopark için 500 m²'ye yakın açık alan kalır.

Oranın kendisi neyi değiştirir? Aynı 600 m²'lik parseli iki senaryoyla düşünün:

• 15/30 imar: taban 90 m², toplam 180 m². Klasik iki katlı villa kurgusu — zeminde salon-mutfak, üstte yatak katı.
• 20/30 imar: taban 120 m², toplam yine 180 m². Toplam alan aynı; mimari değil — 120 m² taban, salonu ve mutfağıyla genişleyen bir zemin kat, üstte daha küçük bir yatak katı kurgusuna izin verir.

Aynı büyüklükteki iki parselin iki farklı ev karakteri üretmesinin nedeni budur. Parsel seçerken metrekareden önce orana bakılır.

Kat hakkı ve çekme mesafeleri

Seyrantepe-Yeşiltepe konut adalarında kat hakkı 2'dir: zemin + birinci kat. Çatı arası ve bodrum kullanımının şartları plana bağlıdır.

Çekme mesafesi, yapının parsel sınırlarından içeride durmak zorunda olduğu banttır. Ön, yan ve arka bahçe mesafeleri parsel özelinde imar durumu belgesinde yazar; genel desen ön cephede daha geniş, yanlarda daha dar bir bant olmasıdır. Bu mesafeler villanın parsele nasıl yerleşeceğini, dolayısıyla bahçe ve havuzun nereye geleceğini belirler — projeye başlamadan önce okunması gereken ilk satırlardan biridir.

Kot farkı: eğimli parselin sakladığı kat

Didim'in sırt parsellerinde arazi çoğu zaman bir yöne doğru eğimlidir ve bu eğim, kâğıt üzerindeki "2 kat" hakkının sahada daha fazlasına karşılık gelmesini sağlayabilir. Yönetmelik kat adedini binanın kot aldığı noktaya göre sayar; eğimli parselde bodrum katın bir cephesi bahçe kotunda ya da üzerinde kalır. Bir cephesi bütünüyle açığa çıkan ve hiçbir noktada 0,90 metreden fazla gömülmeyen bodrum kat, sel ve su baskını önlemleri alınmak şartıyla konut olarak iskân edilebilir (Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği, m. 27).

Pratikte bu şu demek: doğru konumlanmış eğimli bir parselde zemin + 1 katın altına, bahçeye açılan ve gün ışığı alan yaşanabilir bir kat daha eklenebilir — misafir dairesi, kış salonu, atölye. İki uyarıyla: açığa çıkan bodrumun taban alanı ve emsal muhasebesi plan notlarına göre yapılır, yani bu "bedava metrekare" değildir; imkânın olup olmadığını da parselin kot etüdü söyler. Eğimli parsele bakarken tesviye ve istinat masrafını gider hanesine, kot avantajını gelir hanesine yazın — hesabı ikisi birlikte anlatır.

İmarlı arsa ile tarla arasındaki fark

Fark tapuda değil, imar planındadır. İmarlı arsa onaylı plan sınırları içindedir: yapılaşma hakkı bellidir, yol ve altyapı bağlantısı planlıdır, yukarıdaki hesaplar geçerlidir. Tarla plan dışıdır: üzerine villa yapılamaz, altyapı yükümlülüğü size kalır, "nasılsa imara girer" beklentisi ise takvimi belli olmayan bir bahistir.

Yabancı uyruklu alıcılar için fark daha da keskin: yapısız taşınmaz (arsa veya tarla) alan yabancı, geliştireceği projeyi iki yıl içinde ilgili Bakanlığın onayına sunmakla yükümlüdür (Tapu Kanunu m. 35). İmarlı arsada bu yükümlülük villa projesiyle doğal akışında karşılanır; tarlada tarımsal proje gerekir — çoğu yatırımcının hesaba katmadığı bir yük. İlan diliyle gerçek arasındaki bu tür boşluklar için yem ilan rehberimize de göz atın.

İmar durumu belgesi nereden alınır?

Didim Belediyesi İmar ve Şehircilik Müdürlüğü'nden, parselin ada/parsel numarasıyla talep edilir. Belge parsel özelinde TAKS/KAKS, kat hakkı, çekme mesafeleri ve varsa özel plan notlarını gösterir.

Ön bakış için TKGM'nin herkese açık Parsel Sorgu uygulaması kullanılır: ada/parsel girin, parselin sınırlarını ve niteliğini harita üzerinde görün. Malikler kendi taşınmazlarını e-Devlet üzerinden de sorgulayabilir. Biz sunduğumuz her parselde imar durumu belgesini dosyaya koyarız; değerlendirme hizmetimiz bu okumayı sizin adınıza yapar.

Sıkça Sorulan Sorular