Arsa Aldıktan Sonra Ne Yapılır? Projeden İskâna

Arsa aldıktan sonra ne yapılır?

Proje ekibi ve zemin etüdüyle başlanır; projeler hazırlanır, yapı ruhsatı alınır ve inşaat yapı denetimi kapsamında yürütülür. Tamamlanınca iskân başvurusu yapılır. Tapu güncellemesi ve abonelikler, ayrıca kontrol edilmesi gereken bağlantılı işlemlerdir.

Gerçekçi toplam: proje ve ruhsat için 3-6 ay, inşaat için 12-18 ay — arsadan anahtara kabaca 1,5-2 yıl. Aşağıda her aşamanın içi, sırasıyla.

Proje aşaması: kim ne yapar?

Villa dört ayrı projeyle doğar: mimar mimari projeyi, inşaat mühendisi statik projeyi, makine mühendisi mekanik tesisatı, elektrik mühendisi elektrik projesini hazırlar; harita mühendisi parselin aplikasyon krokisini çıkarır. Statik hesabın temeli ise zemin etüdüdür — parselde sondajla yapılan, zorunlu bir rapordur ve ekibin ilk işi budur.

Projenin sınırlarını arsanın imar durumu çizer: Seyrantepe-Yeşiltepe hattında yaygın 15/30 imarlı 600 m² bir parselde taban 90 m², iki katta toplam 180 m² kapalı alan eder. Bu hesabın nasıl okunduğu — TAKS/KAKS, çekme mesafeleri, kot farkının kazandırabileceği bodrum — imar durumu okuma rehberinde adım adım var; projeye oturmadan önce on dakikalık ödev odur.

Yapı ruhsatı nasıl alınır?

Dosya, belediyenin imar müdürlüğüne verilir: güncel tapu kaydı, imar durumu belgesi, aplikasyon krokisi, zemin etüdü, dört proje takımı, müteahhidin kaydı ve noter onaylı inşaat sözleşmesi, şantiye şefi görevlendirmesi ve yapı denetim kuruluşu sözleşmesi — denetim 4708 sayılı kanunla zorunludur, ücreti resmî tarifeyle hesaplanır. Eksiksiz dosyada ruhsat haftalar içinde çıkar; eksik dosyada takvim dosyaya göre uzar.

Ruhsat çıktığı anda iki saat işlemeye başlar (İmar Kanunu m. 29): inşaata 2 yıl içinde başlanmalı, başlama süresiyle birlikte toplam 5 yıl içinde bitirilmelidir; aksi hâlde ruhsat hükümsüz kalır ve yeniden alınır. Başlanmış inşaatta kazanılmış haklar saklıdır — ama takvimi baştan doğru kurmak, bu maddeyle hiç tanışmamanın yoludur.

İnşaat: denetim altında iki evre

Kaba inşaat — temel, taşıyıcı sistem, çatı — bütçenin en büyük bloğudur ve yapı denetim kuruluşu her kritik aşamayı (temel, toprak, ısı yalıtımı vizeleri) yerinde onaylamadan bir sonraki adıma geçilmez. İnce işler — cephe, yalıtım, doğrama, iç mekân, tesisat son bağlantıları, peyzaj — bütçenin kalite tercihlerine göre esneyen kısmıdır. Şantiyenin SGK işyeri kaydı ve işçi primleri müteahhidin yükümlülüğüdür; sürecin sonundaki ilişiksizlik belgesi buna bağlıdır — iskân bahsinde döneceğiz.

Müteahhit sözleşmesinde beş madde

1. Kapsam net: "anahtar teslim" mi, maliyet+kârlı mı — teslim tanımı tek cümleyle yazılır, ne dâhil ne hariç listelenir.
2. Teknik şartname ektir: malzeme marka/sınıf listesi sözleşmenin eki olur; "birinci sınıf malzeme" bir marka değildir.
3. Ödeme hakedişe bağlı: takvime değil, tamamlanan aşamaya ödenir. İnşaatın önüne geçen ödeme, pazarlık gücünüzü şantiyeden önce bitirir.
4. Gecikme ve kabul: gecikme cezası, teslim tutanağı ve kusur listesi (eksik işler) prosedürü sözleşmede yazar.
5. Yazılı olmayan söz yoktur: her değişiklik ek protokolle. Telefonda büyüyen villa, mahkemede küçülür.

Maliyet kalemleri: rakamsız bütçe haritası

Tutarlar projeye, yıla ve malzemeye göre değişir; kalemler değişmez. Bütçe altı bloktan oluşur: proje ve zemin etüdü; belediye ruhsat harç ve ücretleri; yapı denetim ücreti (resmî tarife); kaba inşaat — toplam inşaat harcamasının genellikle yarıya yakını; ince işler — kalite tercihlerinizin bütçeyi aşağı-yukarı oynattığı blok; abonelik bağlantıları ve çevre düzenlemesi. Sağlıklı karşılaştırmanın tek yolu, teklifleri toplam rakam üzerinden değil, aynı teknik şartname üzerinden istemektir.

İskân belgesi: inşaatın son onayı

İnşaat tamamlanınca malik veya yetkili temsilci yapı kullanma izin belgesi için başvurur. İskân olarak bilinen bu belge, İngilizcede habitation certificate veya occupancy permit diye geçer. İmar Kanunu'nun 30. maddesi kapsamında idare, ruhsat ve eklerine uygunluğu ve yapının kullanılmasında teknik sakınca bulunup bulunmadığını değerlendirir.

Yapı ruhsatı inşaatı, iskân ise tamamlanan yapının veya belgede kapsanan bölümlerinin kullanımını ilgilendirir. İki belgeyi de dosyanızda saklayın. Bir blok için düzenlenen belge, bütün sitenin veya her bağımsız bölümün izinli olduğunu göstermez.

Tapu ve abonelikler ayrıca kontrol edilir

Tapudaki yapı niteliğini ve gerekiyorsa kat irtifakı/kat mülkiyeti durumunu güncel sicilden teyit edin. İskânın alınması, bütün tescil adımlarının tamamlandığının kanıtı değildir. Açık su veya elektrik aboneliği de iskân kanıtı sayılmaz; genel abonelik sınırlamasının kanunda koşullu istisnaları vardır.

Dayanak: Bakanlığın yayımladığı İmar Kanunu, 30–31. maddeler ve geçici 11. madde.

Gerçekçi takvim

Yukarıdaki proje ve inşaat aralıkları planlama tahminidir; ölçülmüş Didim ortalaması veya teslim taahhüdü değildir. Zemin, değişiklikler, ekip takvimi ve geçerli mevsimsel sınırlamalar süreyi etkileyebilir. İskânda hazırlık, başvurunun sonuçlandırılması ve sonraki işlemleri ayırın; iskân süreleri açıklamasına bakın.

Arsa seçiminden anahtara: yanınızdayız

Bu sürecin en pahalı hatası son adımda değil, ilk adımda yapılır: yanlış parsel, doğru inşaatla düzelmez. Parsel adayınızın imar matematiğini birlikte okur, güvendiğimiz yerel proje ekipleri ve müteahhitlerle tanıştırır, ruhsat ve iskân dosyalarını takip ederiz. Başlangıç noktası bölge danışmanlığı; elinizdeki belirli bir parsel için taşınmaz değerlendirme dosyayı kayıtla konuşturur.

Sık Sorulan Sorular