Felsefemiz: Bilgi Önce, Karar Sonra
Geleneksel bir emlak görüşmesinde bilgi ve pazarlama iç içe geçer. Danışman aynı zamanda satıcıdır; bir parselin olumlu yönlerini öne çıkarırken olumsuz detayların altı çizilmez. Müşteri rasyonel karar verebilmek için başka bir kaynaktan teyit almak zorunda kalır.
RedRock'ta taşınmaz değerlendirme süreci bu mantığa dayanmaz. Bir parsel için sunduğumuz rapor, parselin gerçek tablosunu aktarmak için yazılır — olumlu, olumsuz, tartışmalı her detayıyla. Kararı, önünüzdeki tam tabloyla siz verirsiniz. Bizim için kötü görünebilecek bir bilgiyi gizleme veya yumuşatma kaygımız yoktur; çünkü doğru bilgiyle alınan karar, uzun vadede her iki taraf için de en sağlam karardır.
Raporda neler var?
Dünyanın neresinde olursanız olun, parsel sizin gözünüzün önünde.
Her rapor için sahaya gidilir; parselin güncel hâli yer fotoğrafı, kısa video tur ve drone üst görünümü ile kayıt altına alınır. Sınır işaretleri, eğim, ağaç dokusu, komşu yapılaşma, gün ışığı yönü — sanki parselin üzerinde dolaşıyormuşsunuz gibi belgelenir.
Rapor, beş ana başlıkta yapılandırılır. Her başlık resmî bir kaynağa veya saha gözlemine dayanır; tahmin ya da pazarlama dili yer almaz.
Tapu & İmar Durumu
"Bu parsel kime ait, üzerinde ne yapılabilir?"
- Tapu kayıt geçmişi — son 10 yıl el değişimi, sahibin kayıt tarihi
- Hisse durumu — müstakil mi hisseli mi, satış engeli
- İpotek ve şerh kontrolü — banka veya kişiye yasal sınırlama
- İmar durumu sertifikası — konut/ticari, plan revizyon tarihi
- Yapı oranı ve çekme mesafeleri — bahçe, havuz planlaması
- Belediye notları — koruma bölgesi, askeri yasak ilanı
Komşu Parseller
Bir parselin uzun vadeli değerini en çok komşusu belirler.
- Çevredeki yapı yoğunluğu — komşularda hangi tarz ve yoğunlukta yapı
- Yapılaşma trendi — son 3-5 yılda kaç yeni yapı, karakter
- Boş parsellerin durumu — sahipleri, gelecek yapılaşma riski
- Manzara korunumu — önünüzdeki parsel yapılaşırsa ne olur
- Yol durumu — asfalt, planlı genişletme, mülk sahibi katkısı
Altyapı Detayları
"Hemen yapılaşabilir" demek için altyapı net olmalı.
- Elektrik — trafodan parsele uzaklık, hat kapasitesi
- İçme suyu — belediye şebekesinin parsele ulaşım durumu
- Kanalizasyon — mevcut altyapı veya fosseptik gereksinimi
- Yol asfaltlama — mevcut durum ve genişletme planları
- İnternet ve telefon — fiber, ADSL, mobil sinyal kalitesi
- Doğalgaz — bölgeye ulaşmış mı, planlama var mı
Emsal Değer Analizi
Sorulan fiyat tutarlı mı, ucuz mu, pahalı mı?
- Metrekare fiyat aralığı — aynı mahallede son 12 ay emsalleri
- Karşılaştırma matrisi — boyut, konum, manzara, imar farkları
- Üç yıllık fiyat trendi — bölgesel değişim faktörleri
- İlan-satış makası — tipik pazarlık indirim aralığı
Yatırım Perspektifi
Vaat değil; senaryo bazlı dürüst değerlendirme.
- 3-5-10 yıllık gelişme beklentisi — planlama, altyapı, talep
- Değer artışı senaryoları — iyimser, orta, kötümser
- İnşaat + satma senaryosu — tahmini maliyet ve dönüş
- Kira getirisi olasılığı
- Geri çekilebilir risk faktörleri — turizm, imar, makro
Bu özet kartlar, raporun başlık iskeletidir. Asıl raporda her başlık daha derin işlenir — resmî belge taraması, ölçüm verileri ve görsel kayıt ekleriyle birlikte. Karar — almak, almamak, beklemek ya da başka bölgeye yönelmek — size kalır; bu bölüm bir yatırım vaadi değildir, bir analizdir.
Bu rapor, alım kararınıza yardımcı olmak için hazırlanmış bilgilendirici bir danışmanlık dokümanıdır. SPK lisanslı bir gayrimenkul değerleme raporu, banka için hazırlanan ekspertiz raporu ya da mahkemece kabul edilen bilirkişi raporu değildir. İçeriğindeki emsal değer aralıkları ve fiyat tahminleri yönlendirici niteliktedir; resmi bir kıymet takdiri veya bağlayıcı bir delil olarak kullanılamaz.
- Banka kredisi başvurusu — SPK veya BDDK lisanslı değerleme şirketinden ekspertiz raporu
- Türk vatandaşlığı başvurusu — SPK lisanslı şirket onaylı, 400.000 USD eşiğini doğrulayan değerleme raporu
- Mahkeme delili veya tapu uyuşmazlığı — mahkemece atanmış bilirkişi raporu (HMK 281-282)
- Vergi veya varlık değerlemesi — yetkili mali müşavir görüşü ya da SPK lisanslı rapor
Süreç nasıl işler?
Bir taşınmaz değerlendirme talebi tipik olarak şu adımlarda işler:
- İlgilendiğiniz parseli paylaşın. Portföyümüzdeki bir parsel ise sadece adı yeterli; portföyümüz dışında bir parsel ise tapu fotokopisi ve adres bilgisi.
- Saha ziyareti. Sahaya gidilir, parselin güncel hâli fotoğraf, video ve drone ile kayıt altına alınır.
- Belge çıkarımı. Tapu sicil müdürlüğünden takyidat, belediyeden imar durumu, varsa diğer belgeler.
- Komşu ve emsal araştırması. Saha gözlemi ve veri tabanı taraması.
- Rapor hazırlama. Tüm bilgi toplandıktan sonra 5-7 iş günü içinde rapor PDF olarak size iletilir.
- Görüşme. Raporun üzerinden birlikte geçilir, soru-cevap yapılır.
Sıkça Sorulan Sorular
Taşınmaz değerlendirme ücreti ne kadar?
Portföyümüzdeki parseller için rapor ücretsizdir; bu hizmet danışmanlığımızın doğal bir parçasıdır. Portföyümüz dışındaki bağımsız bir parsel için rapor talep ediyorsanız, çalışma kapsamına göre fiyat belirlenir — talep esnasında yazılı olarak paylaşılır.
Rapor ne kadar sürede hazırlanır?
Standart bir rapor saha ziyareti, belge çıkarımı ve emsal araştırma dahil 5-7 iş günü içinde tamamlanır. Acil durumlarda 2-3 günde temel başlıkları içeren özet rapor da hazırlanabilir.
Rapor objektif midir, satışa yönlendirir mi?
Rapor, parselin gerçek tablosunu aktarmak için hazırlanır — olumsuz detaylar dahil. Bir parselin uygunsuz olduğunu söylemek, bizim için satışı kaybetmek değil; doğru kararı kolaylaştırmaktır. Rapor sonunda ortaya çıkan sonuç ne olursa olsun, biz tabloyu objektif sunarız.
Rapor sonrasında satın almak zorunda mıyım?
Hayır. Rapor, kararınıza yardımcı olmak için hazırlanır; satın alma yükümlülüğü doğurmaz. İncelediğiniz sonuç memnun edici değilse, başka parsele veya hiçbirine yönelmemek tamamen sizin tercihinizdir.
Yurt dışındayım, raporu nasıl alırım?
Rapor PDF olarak e-posta ile gönderilir. Görsel ekleri (foto, video, drone) bulut hizmeti üzerinden paylaşılır. Ardından video görüşme ile birlikte raporun üzerinden geçilir — saat farkı gözetilerek uygun bir zaman planlanır.
Tapu fotokopisi paylaşmak güvenli mi?
Tapu fotokopisi, parselin kayıt bilgilerini doğrulamak için gereklidir. Sadece bu rapor için kullanılır ve üçüncü kişilerle paylaşılmaz. KVKK kapsamında veri saklama ve imha politikamız uygulanır. Talep ederseniz rapor sonrasında belgeler silinir.
Ne tür parseller değerlendirebilirsiniz?
Asıl uzmanlık alanımız Seyrantepe ve Yeşiltepe'deki imarlı arsalardır. Bu iki mahallede her parseli derinlemesine değerlendiririz. Didim ilçesinin diğer mahalleleri için de değerlendirme yapabiliriz; tek bölgedeki bilgi yoğunluğumuza erişemese de objektif rapor sunarız.