Arsa Almadan Önce Tapu Nasıl Kontrol Edilir?

Tapu senedi nasıl doğrulanır?

Güncel tapu kaydını isteyin, kağıt senedi değil. Satıcının çekmecesindeki senet, parselin baskı günündeki malikini gösterir; canlı kaydı tapu müdürlüğü tutar ve parselin bugün kime ait olduğunu yalnızca o kayıt kanıtlar. Bir taşınmaz, senedin düzenlenmesinden yıllar sonra satılmış, ipotek edilmiş ya da haczedilmiş olabilir — kağıtta bunların hiçbiri görünmez.

Canlı kaydı göstermek satıcıya hiçbir şeye mal olmaz. TKGM'nin Web Tapu sistemi (webtapu.tkgm.gov.tr) üzerinden her malik, dakikalar içinde doğrulama kodlu ücretsiz bir tapu kayıt örneği üretir; kodu devlet sistemine girerek belgeyi doğrudan sağlarsınız, oynanmış bir PDF bu kontrolden geçemez. Sattığı şeye gerçekten sahip olan satıcı bunu hemen yapar. Oyalayan, fotokopi uzatan ya da kaydın "gerekli olmadığını" anlatan satıcı, sorunuzu kendince cevaplamıştır.

Parseli beş dakikada kendiniz sorgulayın

Bir kontrol için kimsenin iznine ihtiyacınız yok: TKGM'nin herkese açık parsel sorgusu (parselsorgu.tkgm.gov.tr). İl, ilçe ve ada/parsel numaralarını girin; sorgu, parselin sınırlarını harita üzerinde, kayıtlı alanını ve niteliğini verir — arsa mı, tarla mı. Malik adları açık değildir; geometri ve nitelik açıktır.

Bu sorgu, arsa satışının en eski açığını kapatır: fotoğraftaki parsel ile senetteki parselin iki ayrı toprak parçası olması. Harita görünümünü size yerinde gösterilenle yan yana koyun — yol cephesi, biçim ya da denize mesafe tutmuyorsa durun. Nitelik satırı da en az bunun kadar önemli: sorgusu tarla diyen bir "imarlı arsa" ilanı, bambaşka bir alımdır.

Takyidat kaydı: ipotek, haciz, şerh

İstenecek ikinci belge takyidat kaydıdır — tapu kütüğünde titre bağlı ne varsa listesi: ipotekler, hacizler, tedbir kararları, irtifak hakları ve şerhler (örneğin bir başkası lehine kayıtlı satış vaadi). Yükümlülükler satıcıyla değil, taşınmazla taşınır: ipotekli parseli satın alırsanız borç artık sizin toprağınız üzerinde güvence altındadır.

Disiplin zamanlamadadır. Kaydı bir kez şartlar aşamasında — kaporadan önce — bir kez de devir sabahı çekin. Tapu kaydı yaşayan bir kayıttır; el sıkışma ile müdürlük randevusu arasındaki haftalarda üzerine haciz düşebilir ve bunu yakalayan ikinci kontroldür. Müdürlük belgeyi küçük bir bedel karşılığında verir; malik dilerse Web Tapu üzerinden kayıt örneğiyle birlikte üretir.

Hisseli tapu: malik sütunundaki risk

Tapu ya müstakildir — tek malik ya da eşler gibi seçilmiş ortaklar — ya da hisselidir: parsel, çoğunlukla miras yoluyla, birden çok kişiye paylar halinde aittir. Alıcıların yandığı yer hisseli tapudur; çünkü iki kural birbirine karşı çalışır.

Birincisi: paydaş, payını diğerlerine sormadan dilediğine satabilir. İkincisi: sattığı anda diğer her paydaşın yasal önalım hakkı doğar (TMK m. 732) — noter aracılığıyla bildirimden itibaren üç ay, bildirim yapılmamışsa satıştan itibaren iki yıl içinde dava açarak o payı senetteki bedel üzerinden alma hakkı. Aldığınız pay iki yıl sonra elinizden alınabilir — o zamana kadar da üzerine inşaat yapamadığınız bir payı tutarsınız, çünkü yapı ruhsatı tüm paydaşların birlikte hareketini ister.

Vekâletname dolandırıcılığı — iki yönlü

Vekâletname, alımın siz uzaktayken yürümesini sağlayan araçtır. Aynı zamanda ciddi tapu dolandırıcılıklarının çoğunun aracıdır — birbirinin aynası iki desende.

Başkasının arsasını satan sahte vekâletname

Klasik düzen; yaşlı, vefat etmiş ya da yurt dışında yaşayan malikleri hedefler: adlarına vekâletname sahtelenir ve arsaları habersiz bir alıcıya satılır. Mahkemeler sahte belgeye dayalı satışı hükümsüz sayar — arsa gerçek malike döner; paranın peşinden koşan ise alıcı olur. Korunma usule dairdir: müdürlüğe bizzat gelen satıcıyı tercih edin; vekâletnamenin gerçekten gerekli olduğu yerde varlığını ve kapsamını düzenleyen noterlikten teyit ettirin — her gerçek vekâletname kayıtlıdır, bir telefon yeter. Vekil "yurt dışındaki akrabası adına" satıyor ve acele ettiriyorsa iki kat dikkat.

Asla verilmemesi gereken geniş vekâletname

Aynı araç, bu kez size karşı: alıcı, tanışmanın başında geniş, süresiz bir gayrimenkul vekâletnamesi imzalar — kimi zaman "Türkiye'deki tüm taşınmaz işlemleri" için. Vekâletnameyi belirli parseli ve belirli işlemleri — başvuru, devir, abonelik — sayarak, kendi seçtiğiniz kişiye verin; iş bitince noterden azilname ile geri alın. Bugüne dek verdiğiniz vekâletnameleri e-Devlet'teki Türkiye Noterler Birliği "Kişi Vekaletnameleri Sorgulama" hizmetinden görebilirsiniz — yılda bir bakmakta fayda var.

Satıcı gerçekten malik mi? Beş maddelik dosya

Kapora hesabınızdan çıkmadan önce, tek sayfada beş satır:

1. Kimlik kayıtla eşleşiyor. Kayıt örneğindeki ad ve kimlik numarası masadaki kişiye ait — kuzenine değil, "aileye" değil.
2. Doğrulama kodlu güncel kayıt örneği, Web Tapu'dan üretilmiş ve kodu devlet sisteminden bizzat sağlanmış.
3. Temiz takyidat kaydı, şartlar aşamasında ve devir sabahı yeniden çekilmiş.
4. Miras tamamlanmış. Kayıtlı malik vefat etmişse devir; mirasçılık belgesini ve her mirasçının masada olmasını — ya da tamamlanmış bir izale-i şuyu sürecini — ister. "Kardeşlerim razı" bir imza değildir.
5. Şirket satıcı yetkisini belgeler. Tüzel kişi malikte: güncel ticaret sicili kaydı ve imza sirküleri. Müdürlük bunu zaten kontrol eder — önce siz edin.

Bu dosyayı sizin için biz çekelim

Yukarıdaki kontroller işin alıcı tarafı. Didim'de gözünüze kestirdiğiniz bir parsel için aynı dosyayı sizin adınıza biz çıkarırız: güncel kayıt ve takyidat, belediyede satır satır imar durumu, yerinde sınır teyidi — ve devir günü müdürlük gişesinde yanınızda dururuz. Nereden başlayacağınızı bilmiyorsanız bölge danışmanlığı ilk adımdır; elinizde belirli bir parsel varsa taşınmaz değerlendirme dosyayı rakamla değil, kayıtla konuşturur.

Sık Sorulan Sorular